Vendre à Bruxelles : les documents et démarches obligatoires

Le certificat PEB d'abord, avant même la première annonce. À Bruxelles, tout logement de 18 m² et plus doit disposer d'un certificat PEB établi par un certificateur agréé avant la mise sur le marché, et la classe énergétique et la consommation en kWh/m² par an doivent figurer dans chaque annonce. Il est valable 10 ans et se transmet à l'acheteur à l'acte. Publier sans lui expose à une amende administrative de 50 à 62 500 €, et les notaires signalent les ventes sans certificat valide. Le détail est dans le guide consacré au certificat PEB.

Les renseignements urbanistiques ensuite, sans attendre. L'article 275 du CoBAT impose de les obtenir auprès de la commune avant toute publicité : affectation du bien, permis, infractions éventuelles, périmètre de préemption. Le délai légal est de 30 jours, mais plusieurs communes le dépassent largement : demandez-les dès la décision de vendre. Le coût varie selon la commune, par exemple 103,70 € à la Ville de Bruxelles.

L'attestation de sol avant le compromis. Régime propre à Bruxelles : une attestation par parcelle cadastrale, demandée à Bruxelles Environnement (48 € par parcelle, délivrée en 20 jours calendrier), et son contenu doit être communiqué au candidat acquéreur avant la signature, pas à l'acte.

Le contrôle de l'installation électrique. Pour une installation d'avant le 1er octobre 1981 jamais contrôlée, la visite d'un organisme agréé a lieu entre le compromis et l'acte. Point que beaucoup de vendeurs ignorent : un procès-verbal négatif n'empêche pas la vente et ne vous oblige à aucune mise en conformité, c'est l'acheteur qui dispose de 18 mois après l'acte pour régulariser. Un rapport positif vaut 25 ans.

Le dossier d'intervention ultérieure (DIU), enfin, pour tout bien où des travaux ont été réalisés depuis mai 2001 : plans, matériaux, conduites. Il se remet à l'acheteur au plus tard à l'acte, et le notaire en vérifie la présence.

Pour un appartement, la loi (article 3.94 du Code civil, l'ancien article 577-11) impose deux vagues d'informations. Avant le compromis, le syndic doit fournir dans les 15 jours : montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, arriérés éventuels, appels de fonds décidés, procédures en cours et procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années. Avant l'acte, le notaire demande la mise à jour, et le syndic répond dans les 30 jours.

Deux points que les vendeurs découvrent souvent trop tard : les frais de ces documents, souvent appelés frais de mutation, sont légalement à votre charge en tant que copropriétaire sortant, et votre quote-part du fonds de réserve reste acquise à la copropriété. Elle se négocie donc dans le prix, pas au décompte du notaire.

Parcelle à l'inventaire de l'état du sol. L'inventaire bruxellois classe les parcelles de 0 (potentiellement polluée) à 4. Vendre une parcelle en catégorie 0 impose de faire réaliser d'abord une reconnaissance de l'état du sol par un expert agréé, sauf dispense (par exemple pour un appartement dont le lot n'est pas concerné par la présomption). L'attestation de sol vous dit où vous en êtes.

Droit de préemption. Il n'existe que dans des périmètres arrêtés par le Gouvernement bruxellois, et les renseignements urbanistiques indiquent si votre bien est concerné. Dans ce cas, la vente se notifie aux pouvoirs préemptants, qui disposent de délais légaux de réponse : à intégrer au calendrier.

Citerne à mazout. Attention aux sites qui recopient les règles wallonnes ou flamandes : à Bruxelles, une citerne domestique aérienne de moins de 3 000 litres n'est pas classée, et un dépôt de 10 000 litres ou moins ne constitue pas une activité à risque déclenchant l'étude de sol. Une citerne enterrée ou de plus grande capacité relève d'une déclaration ou d'un permis d'environnement, qui suit le bien lors de la vente.

La chronologie efficace : PEB et renseignements urbanistiques dès la décision de vendre (ce sont eux qui conditionnent l'annonce), attestation de sol dans la foulée, informations du syndic dès qu'un candidat se précise, contrôle électrique entre compromis et acte. Entre le compromis et l'acte authentique, comptez au maximum 4 mois : c'est le délai fiscal d'enregistrement, pendant lequel le notaire purge la préemption, réalise ses recherches et l'acheteur finalise son crédit.

Un mot sur le précompte immobilier : il est dû pour l'année entière par celui qui est propriétaire au 1er janvier. La répartition au prorata avec l'acheteur, décomptée par le notaire, est un simple accord privé : l'avertissement-extrait de rôle continuera d'arriver à votre nom pour l'année en cours.

Tout cela se prépare en parallèle de l'estimation. Si vous me confiez la vente, je pilote l'ensemble de ces démarches avec vous : c'est compris dans la mission.

Les règles décrites sont celles en vigueur en Région de Bruxelles-Capitale, vérifiées en septembre 2026 ; en cas de doute sur votre situation précise, votre notaire fait référence.