Vendre un bien hérité : succession, indivision et estimation

La déclaration de succession d'abord. Elle se dépose dans les 4 mois du décès s'il a eu lieu en Belgique (5 mois en Europe, 6 au-delà), auprès du bureau Sécurité juridique du SPF Finances du dernier domicile du défunt, via MyMinfin ou par courrier. Le retard coûte 25 € par mois et par héritier, et les droits se paient dans les deux mois suivant l'échéance, sous peine d'un intérêt de 7 % par an. Contrairement à une idée répandue, ce n'est pas Bruxelles Fiscalité qui gère les successions bruxelloises : c'est toujours le fédéral.

Pour vendre l'immeuble, il faut ensuite un acte d'hérédité couvrant les biens immeubles. Dans les cas simples, le SPF Finances l'établit gratuitement si la demande est faite dans les 6 mois du décès (au-delà, comptez environ 335 € de frais) ; dès qu'il y a un testament, un contrat de mariage ou un héritier protégé, le notaire est obligatoire. Prévoyez un à deux mois pour le recevoir : c'est la démarche à lancer tôt si vous envisagez de vendre.

Ce sont les héritiers qui déclarent la valeur vénale du bien au jour du décès, et cette valeur engage. Sous-évaluer pour payer moins de droits est le piège classique : l'administration peut contrôler pendant 2 ans après le dépôt, et si le bien se revend plus cher dans cette fenêtre, la vente elle-même sert de preuve. Résultat : droits complémentaires sur la différence, plus amende dès que l'écart atteint un huitième de la valeur déclarée. Surévaluer n'est pas mieux : les droits payés en trop ne sont pas remboursés si la vente rapporte moins.

Il existe une protection absolue, l'expertise préalable, dont la valeur lie l'administration ; mais elle est lente et coûteuse. La voie praticable pour la plupart des successions : une estimation écrite et documentée, appuyée sur des points de comparaison réels, établie au moment de la déclaration. C'est exactement ce que produit mon rapport, et dans un contexte successoral il sert deux fois : au fisc, et à la discussion entre héritiers.

Tant que la succession n'est pas partagée, les héritiers sont en indivision et la vente exige l'accord de tous : personne ne vend seul, personne n'impose son prix. Si tout le monde s'entend, le partage amiable règle la question, avec acte notarié pour l'immeuble.

En cas de blocage, la loi est claire : nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision (article 4.66 du Code civil ; ancien article 815 pour les successions ouvertes avant juillet 2022). Un héritier peut saisir le tribunal, qui désigne un notaire-liquidateur ; à défaut d'accord sur une vente de gré à gré, le bien part en vente publique et le prix est partagé. C'est long et coûteux, et la plupart des conflits d'héritiers naissent d'un désaccord sur la valeur, chacun ayant en tête un chiffre différent, souvent chargé de souvenirs. Une estimation neutre et argumentée, partagée dès le départ, désamorce l'essentiel avant que les positions ne se figent.

Le point que presque personne ne connaît : la taxe de plus-value de 16,5 % ne s'applique pas à un immeuble bâti hérité, même revendu rapidement, car elle ne vise que les biens acquis à titre onéreux. Attention aux nuances : un bien reçu par donation peut rester taxable s'il est revendu dans les 3 ans de la donation et dans les 5 ans de l'achat par le donateur, et les terrains suivent leur propre régime. Les droits de succession, eux, ont déjà été payés selon le barème bruxellois (de 3 à 30 % en ligne directe, avec exonération du logement familial pour le conjoint ou cohabitant légal survivant et taux réduits pour les enfants sous conditions).

Côté frais pratiques : le précompte immobilier reste dû par le titulaire au 1er janvier, avec un seul avertissement-extrait de rôle même en indivision ; l'assurance habitation du défunt continue de plein droit au profit des héritiers, maintenez-la jusqu'à l'acte ; une éventuelle hypothèque ancienne se lève par le notaire à la vente. Et ne laissez pas traîner : un logement inoccupé plus de 12 mois expose à l'amende régionale et aux taxes communales sur les immeubles inoccupés, une mise en vente active pouvant constituer un motif légitime. Le reste du parcours de vente est identique à toute vente bruxelloise : les documents obligatoires s'appliquent.

Les règles décrites sont celles en vigueur en Région de Bruxelles-Capitale, vérifiées en septembre 2026 ; en cas de doute sur votre situation précise, votre notaire fait référence.