Droits d'enregistrement à Bruxelles : taux, abattement et bonus PEB

À Bruxelles, les droits d'enregistrement s'élèvent à 12,5 % du prix, charges comprises, pour tout immeuble situé dans les 19 communes. Pas de taux réduit à la bruxelloise : la Région fonctionne par abattement. L'acheteur qui remplit les conditions ne paie aucun droit sur les premiers 200 000 €, soit 25 000 € d'économie.

Les conditions, cumulatives : un prix total de 600 000 € maximum, un acheteur personne physique qui acquiert la totalité en pleine propriété, l'affectation à l'habitation, ne pas déjà posséder un autre logement en pleine propriété (avec une tolérance s'il est revendu dans les 2 ans), s'y domicilier dans les 3 ans et y rester domicilié 5 ans, sous peine de restitution proportionnelle de l'avantage. Pour un terrain à bâtir, l'abattement est de 100 000 € jusqu'à 300 000 € de prix.

Depuis avril 2023, un second étage s'ajoute : l'acheteur qui s'engage à améliorer le PEB du bien d'au moins deux classes dans les 5 ans obtient 25 000 € d'abattement supplémentaire par saut de classe. Deux sauts promis, c'est 50 000 € d'abattement en plus, soit 6 250 € d'économie réelle qui s'ajoutent aux 25 000 € de l'abattement ordinaire.

Pour le vendeur d'un bien énergivore, c'est un argument de négociation chiffré et officiel : le surcoût de travaux de votre acheteur est en partie amorti par le fisc bruxellois. Le calcul complet côté travaux est dans le guide Mauvais PEB : vendre ou rénover ?.

L'abattement crée un effet de seuil brutal à 600 000 € : à 600 000 € de base imposable, votre acheteur économise 25 000 € ; à 600 001 €, il perd tout. Afficher 615 000 € pour un bien qui en vaut 600 000, c'est demander à l'acheteur de payer 15 000 € de plus... et d'en perdre 25 000 : personne ne signe ça. Le seuil s'apprécie sur la base imposable totale, charges comprises, pas seulement sur le prix affiché.

Autre situation fréquente : vous avez bénéficié de l'abattement à votre propre achat et vous revendez avant d'avoir tenu les 5 ans de domiciliation. Une restitution proportionnelle de l'avantage est alors due : à intégrer dans votre calcul avant de fixer le prix plancher. Et si vous revendez dans les 2 ans de votre achat, 36 % des droits que vous aviez payés sont restituables, sur demande via le notaire, jamais d'office.

Au total, un achat au taux plein coûte environ 15 % de frais à Bruxelles : les droits de 12,5 %, les honoraires du notaire, fixés par barème légal identique chez tous les notaires et réduits depuis 2023 pour l'achat de l'habitation propre et unique jusqu'à 850 000 €, et les frais d'acte. Un logement neuf suit un autre régime : TVA de 21 % sur la construction, un bâtiment restant neuf jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant sa première occupation.

Dernier point, souvent recopié à tort des règles flamandes : il n'existe aucune portabilité des droits à Bruxelles. On ne reporte pas les droits payés hier sur l'achat de demain ; les seuls mécanismes bruxellois sont l'abattement et la restitution en cas de revente rapide.

Vous lisez ce guide en pleine recherche d'un bien ? Déposez un avis de recherche gratuit : je vous préviens personnellement quand un bien correspondant à vos critères se présente.

Les règles décrites sont celles en vigueur en Région de Bruxelles-Capitale, vérifiées en septembre 2026 ; en cas de doute sur votre situation précise, votre notaire fait référence.