Mauvais PEB : vendre en l'état ou rénover d'abord ?

Une analyse d'Immoweb portant sur les biens mis en vente à Bruxelles d'avril 2025 à avril 2026, relayée par La Libre le 4 juin 2026, mesure l'effet à caractéristiques égales sur les prix demandés : une maison classée B est affichée en moyenne 12,2 % plus cher qu'une classe D, une maison G environ 6,6 % moins cher, et l'écart moyen entre une maison B et une maison G approche 90 000 € pour une maison de référence de 150 m². Pour un appartement de 95 m², l'écart est plus faible : environ +5,5 % en B et −3,9 % en G, soit de l'ordre de 30 000 €. Ce sont des moyennes d'annonces, pas des prix actés ni des valeurs officielles.

Le mécanisme passe par le financement : depuis 2021, les banques collectent le certificat PEB pour tout nouveau crédit, plusieurs bonifient le taux des biens A ou B, et la plupart intègrent le budget travaux d'une passoire dans l'analyse du dossier. Pour le vendeur d'un bien F ou G, le devis de rénovation entre donc dans la discussion.

Certains travaux gagnent des classes à coût raisonnable ; d'autres coûtent cher pour un saut symbolique. La règle : raisonner en coût par saut de classe, en commençant presque toujours par l'isolation de la toiture, puis les châssis et le système de chauffage. Attention au sens de l'histoire : installer une chaudière au mazout est interdit à Bruxelles depuis mi-2025, ce n'est plus une option de rattrapage.

Attention aux primes RENOLUTION : à ce jour, aucune demande ne peut être introduite pour des factures de solde datées de 2025 ou 2026, et aucun nouveau régime applicable à ces factures n'a été arrêté par le Gouvernement bruxellois. N'intégrez donc aucun ancien barème comme une aide acquise dans votre calcul de rentabilité, et vérifiez la situation officielle sur renolution.brussels avant d'engager des travaux. Deux leviers restent bien réels : le crédit ECORENO du Fonds du Logement, un financement à taux préférentiel (pas une prime), rouvert depuis janvier 2026 à 2,5 ou 3,5 % selon le barème, et la TVA à 6 % sur la rénovation des logements de plus de 10 ans (hors chaudières à combustibles fossiles). Situation vérifiée en septembre 2026.

Et il y a un levier que presque personne n'utilise dans les annonces : l'abattement fiscal bonus de votre acheteur. À Bruxelles, celui qui achète pour y habiter, dans les conditions de l'abattement (prix jusqu'à 600 000 €), et s'engage à améliorer le PEB d'au moins deux classes obtient 25 000 € d'abattement supplémentaire par saut de classe sur ses droits d'enregistrement. Une passoire bien positionnée peut donc se vendre avec cet argument chiffré, détaillé dans le guide des droits d'enregistrement.

Rénover juste avant de vendre n'est pas toujours rentable : un grand chantier mené dans l'urgence coûte, immobilise le bien et retarde la vente, sans garantie de retrouver son coût dans le prix. Vendre en l'état est un choix parfaitement défendable, à condition de fixer un prix qui intègre les travaux dès le départ, devis à l'appui.

Ce qui ne fonctionne pas, c'est l'entre-deux : afficher un prix de bien rénové avec une étiquette F. Le calendrier régional, qui vise la disparition progressive des classes F et G à l'horizon 2033, ne rend pas l'attentisme plus confortable.

Ma pratique dans le rapport d'estimation : chiffrer les deux scénarios, valeur en l'état et valeur après travaux ciblés, primes et bonus fiscal compris. Vous choisissez avec les chiffres sous les yeux, pas sur une intuition.

Les règles décrites sont celles en vigueur en Région de Bruxelles-Capitale, vérifiées en septembre 2026 ; en cas de doute sur votre situation précise, votre notaire fait référence.