Revendre un bien : quand la plus-value est-elle taxée ?

La vente de l'habitation que vous occupez échappe à la taxation des plus-values : la loi exonère le logement qui a été votre habitation propre pendant une période ininterrompue d'au moins 12 mois précédant le mois de la vente, avec une tolérance de 6 mois de non-occupation entre ce délai et la vente, le temps de déménager par exemple. C'est le cas de l'immense majorité des vendeurs bruxellois : vous vendez la maison ou l'appartement que vous habitez, le gain est net d'impôt.

Vous revendez un bien bâti qui n'était pas votre habitation propre, une seconde résidence ou un bien mis en location, dans les 5 ans ? La plus-value est taxée à 16,5 %, plus les centimes additionnels communaux. Le délai se compte d'acte authentique à acte authentique : un compromis signé avant l'échéance ne protège pas si l'acte passe après.

La base taxable est plus douce qu'il n'y paraît : prix de vente diminué des frais de vente (la commission d'agence par exemple), moins le prix d'achat majoré d'un forfait de 25 % de frais (ou des frais réels s'ils sont supérieurs), majoré encore de 5 % par année entière de détention et des travaux facturés par un entrepreneur enregistré. D'où deux conseils très concrets : gardez chaque facture d'entrepreneur (les matériaux achetés vous-même et votre propre travail ne comptent pas), et quand l'échéance des 5 ans approche, calculez ce que quelques mois de patience valent. Les biens recueillis par succession échappent à ce régime ; pour un bien reçu par donation, des délais particuliers s'appliquent : votre notaire tranche.

Si l'administration démontre que l'opération sort de la gestion normale d'un patrimoine privé, achat-revente éclair, financement quasi intégral à crédit, opérations en série, la plus-value est taxée à 33 %, quelle que soit la durée de détention. C'est une appréciation au cas par cas, mais le profil type est connu.

Les terrains suivent leur propre calendrier : 33 % en cas de revente dans les 5 ans, 16,5 % entre 5 et 8 ans, plus rien au-delà de 8 ans. Et si la valeur des bâtiments représente moins de 30 % du prix total, l'ensemble est traité comme un terrain.

Depuis le 1er janvier 2026, la Belgique taxe certaines plus-values à 10 % : cette contribution de solidarité vise exclusivement les actifs financiers, actions, obligations, fonds, crypto-monnaies. Elle ne s'applique pas à la vente d'un immeuble par un particulier, qui reste régie par les trois régimes ci-dessus. La confusion est partout en ligne ; les règles immobilières, elles, n'ont pas changé.

Un doute sur votre situation, une succession, une indivision ? Votre notaire tranche le volet fiscal ; moi, je chiffre ce que le bien vaut. Les deux réponses vont bien ensemble.

Les règles décrites sont celles en vigueur en Région de Bruxelles-Capitale, vérifiées en septembre 2026 ; en cas de doute sur votre situation précise, votre notaire fait référence.